Compravendita immobili tra privati: quali e quante imposte si pagano?

Marcello Maiorino - Imposte di registro, ipotecarie e catastali

Nei trasferimenti immobiliari fuori campo IVA, si applicano l’imposta di registro in misura proporzionale e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa

Compravendita immobili tra privati: quali e quante imposte si pagano?

Ai sensi dell’articolo 40 del Testo Unico dell’imposta di registro approvato con dPR n. 131 del 1986 (cd. TUR) per gli atti relativi a cessioni di beni e prestazioni di servizi soggetti ad IVA l’imposta di registro si applica in misura fissa.

Tale norma individua il cd. principio di alternatività IVA-Registro concepito al fine di evitare la doppia tassazione della medesima manifestazione di capacità contributiva; pertanto, al cospetto di una cessione soggetta ad IVA l’imposta di registro trova applicazione esclusivamente nella misura fissa.

Al fine di stabilire se un trasferimento immobiliare è soggetto ad IVA ovvero ad imposta di registro occorre focalizzarsi sul soggetto cedente del bene piuttosto che sul soggetto acquirente.

Pertanto, nell’ipotesi in cui il cedente non sia soggetto passivo ai fini IVA, la cessione risulta al di fuori del campo di applicazione dell’IVA, e troverà applicazione l’imposta di registro nella misura proporzionale, determinata sulla base delle previsioni recate dall’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR.

La riforma della tassazione immobiliare

Al riguardo, l’articolo 10 del decreto legislativo n. 23 del 2011 ha introdotto rilevanti novità sul regime impositivo applicabile, ai fini delle imposte indirette, agli atti, a titolo oneroso, traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari (Per approfondimenti si può consultare la circolare 21 febbraio 2014, n. 2/E).

Per effetto delle disposizioni recate dall’articolo 10, è stato riformulato l’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, che ha previsto, ai fini dell’imposta di registro, due aliquote per la tassazione degli atti, nella misura rispettivamente del 9 e del 2 per cento.

Con l’articolo 1, comma 609, della legge di stabilità 2014 è stato, inoltre, nuovamente modificato l’articolo 1 della Tariffa, con l’introduzione di una nuova aliquota di imposta, del 12 per cento, prevista in presenza di determinate condizioni, per i trasferimenti di terreni agricoli e relative pertinenze. Tale ultima aliquota è stata successivamente elevata al 15 per cento dalla legge n. 208 del 2015.

Nel dettaglio, l’aliquota del 9 per cento si applica agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e agli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi; l’aliquota del 2 per cento si applica ai trasferimenti aventi per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis) (cd. agevolazioni prima casa).

L’aliquota del 15 per cento si applica ai trasferimenti aventi per oggetto terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale.

Inoltre, la legge n. 208 del 2015 ha inserito, all’interno dell’articolo 1 della Tariffa, una ulteriore previsione per i trasferimenti effettuati nei confronti di banche e intermediari finanziari autorizzati all’esercizio dell’attività di leasing finanziario, e aventi per oggetto case di abitazione, di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, acquisite in locazione finanziaria da utilizzatori per i quali ricorrono le condizioni di cui alle note II-bis) e II-sexies), ai quali si applica l’imposta di registro nella misura dell’1,5 per cento.

Si fa inoltre presente che l’imposta proporzionale derivante dall’applicazione di tali aliquote, ai sensi dell’articolo 10, comma 2, del medesimo decreto legislativo non può comunque essere inferiore a 1.000 euro.

Le regole delineate (applicazione dell’imposta di registro almeno nella misura minima di 1000 euro, applicazione delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 50 ciascuna, assorbimento dell’imposta di bollo, dei tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie), trovano applicazione anche per gli atti immobiliari soggetti ad IVA, in regime di esenzione, per i quali, ai sensi dell’articolo 40 del TUR, l’imposta di registro si applica in misura proporzionale.

Difatti, in deroga al citato principio di alternatività IVA-Registro di cui all’articolo 40 del TUR, non si considerano soggette ad IVA, tra l’altro, le cessioni di immobili esenti ai sensi dell’articolo 10, numero 8-bis, del DPR 26 ottobre 1972, n. 633 e, pertanto, per tali atti trovano applicazione l’imposta di registro in misura proporzionale e le relative previsioni dettate dall’articolo 10.

In seguito alla riformulazione dell’articolo 1 della Tariffa, sono state abrogate le disposizioni normative recate dalla medesima disposizione e dalle relative note, che prevedevano, fino al 31 dicembre 2013, diverse aliquote dell’imposta di registro ed in alcuni casi la tassazione in misura fissa.

Di seguito una tabella riepilogativa del trattamento fiscale applicabile prima e dopo la enunciata riforma:

Tipologia di immobile Imposte pre-riforma Imposte post-riforma
Immobili di interesse storico, artistico e archeologico al 31 dicembre 2013 imposta di registro 3 per cento dal 1° gennaio 2014 imposta di registro 9 per cento (minima euro 1.000)
fabbricati o porzioni di fabbricato ceduti in esenzione dall’IVA nei confronti di immobiliari di compravendita imposta di registro 1 per cento imposta di registro 9 per cento (minima euro 1.000 )
immobili ceduti a favore dello Stato imposta di registro (168 euro) imposta di registro 9 per cento o 15 per cento (minima euro 1.000)
immobili ceduti a favore di enti pubblici territoriali imposta di registro (168 euro) imposta di registro 9 per cento o 15 per cento (minima euro 1.000)
immobili situati all’estero o diritti reali di godimento sugli stessi imposta di registro (168 euro) imposta di registro 9 per cento (minima euro 1.000)
immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati imposta di registro 1 per cento imposta di registro 9 per cento (minima euro 1.000)

Le altre imposte dovute

Il comma 3 dell’articolo 10 del D. Lgs n. 23 del 2011 ha previsto, in relazione agli atti soggetti ad imposta di registro di cui all’articolo 1 della tariffa, l’esenzione dall’imposta di bollo, dalle tasse ipotecarie e dai tributi speciali catastali in attuazione del cd. “principio di assorbimento”.

Sono invece dovute le imposte ipotecaria e catastale ciascuna nella misura fissa di 50 euro.

I regimi agevolativi

In relazione ai regimi agevolativi in materia di imposta di registro, occorre tener presente che l’articolo 10, comma 4, del D. Lgs n. 23 del 2011, ha previsto la soppressione di tutte le esenzioni e agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali, che riguardino gli atti assoggettati all’imposta in esame, ad eccezione delle agevolazioni previste per la piccola proprietà contadina dall’articolo 2, comma 4-bis, del decreto-legge 30 dicembre 2009, n. 194, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 febbraio 2010, n. 25.

La ampia dizione utilizzata dal legislatore consente di ricomprendere nell’ambito dell’intervento di soppressione tutte le agevolazioni relative ad atti di trasferimento immobiliare a titolo oneroso in genere, riconducibili nell’ambito applicativo dell’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR.

Pertanto, a decorrere dal 1° gennaio 2014, non trovano più applicazione le previsioni normative che stabiliscono misure agevolate dell’imposta di registro intese quali riduzioni di aliquote, imposte fisse o esenzioni dall’imposta, per gli atti di cui ai commi 1 e 2 del citato articolo 10; a tali trasferimenti si applicano pertanto le imposte in misura ordinaria.

Restano, invece, applicabili le agevolazioni tributarie riferite ad atti non riconducibili nell’ambito dell’articolo 1 della Tariffa.

Al riguardo, è stato precisato che la soppressione non opera in relazione ad alcune previsioni fiscali, funzionali alla disciplina di particolari istituti, che hanno una applicazione ampia, la cui riferibilità ai trasferimenti immobiliari è solo eventuale e prescinde dalla loro natura onerosa o gratuita.

Il riferimento è ad alcuni istituti, quali, la mediazione civile e commerciale (art. 17 D. Lgs n. 28 del 2010), i procedimenti in materia di separazione e divorzio (art. 19 legge n. 74 del 1987), o la conciliazione giudiziale (art. 9 legge n. 488/99), che prevedono una normativa fiscale di carattere generale, che può trovare applicazione, tra l’altro, anche per i trasferimenti immobiliari, posti in essere nell’ambito degli stessi procedimenti.

Infine, si fa presente che l’enunciato intervento di soppressione dei regimi agevolativi è stato successivamente mitigato dalla entrata in vigore dell’articolo 20, comma 4-ter del DL n. 133 del 2014, che ha ripristinato alcune agevolazioni tra le quali quelle relative ai piani di insediamento produttivo e per l’edilizia economico popolare previste dall’art. 32 del DPR n. 601 del 1973.

Tale previsione stabilisce che per gli atti di trasferimento della proprietà delle aree destinate ad insediamenti produttivi, per gli atti di concessione del diritto di superficie sulle stesse aree, per gli atti di cessione a titolo gratuito delle aree a favore dei comuni o loro consorzi, nonché per gli atti e i contratti relativi all’attuazione dei programmi pubblici di edilizia residenziale di cui al titolo IV della legge n. 865 del 1971, si applica l’imposta di registro in misura fissa e si ha esenzione dal pagamento delle imposte ipotecaria e catastale.

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