Piccolo condominio: definizione e regole

Per la costituzione di un condominio non sono necessari particolari atti.

Il condominio è costituito quando sono presenti almeno due appartamenti di diverse proprietà esclusive e degli spazi di proprietà comune.

Il numero di proprietari è determinante per individuare la tipologia di condominio e per determinare gli obblighi previsti.

Nel caso di condomini con fino a 8 diversi proprietari si può parlare di piccolo condominio. Per tale tipologia non è previsto l’obbligo di nominare un amministratore.

Come funziona il piccolo condominio e quali regole deve seguire?

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Condominio piccolo: come si costituisce

Come anticipato, non sono necessari passaggi formali per la costituzione di un condominio.

Sulla base del numero di proprietari i condomini possono essere distinti in diverse tipologie:

• condominio complesso, detto anche condominio orizzontale o supercondominio;
• piccolo condominio;
• condominio parziale.

Tra i tipi di condominio presenti c’è anche il cosiddetto “condominio minimo”. Tale condominio è costituito in automatico nel caso di un edificio in cui siano presenti solo due unità immobiliari (di proprietà di due soggetti diversi) e delle parti comuni, connesse a livello strutturale e funzionale.

Il condominio minimo rappresenta la versione più “semplice” di condominio, ovvero quella costituita dal numero minimo di due proprietari.

Il piccolo condominio, invece, è il condominio che è costituito da non più di 8 diversi proprietari.

È necessario specificare che si deve fare riferimento al numero di proprietari e non di appartamenti presenti nel condominio. Ad esempio, in presenza di 10 appartamenti di 8 diversi proprietari, si devono seguire le regole previste per il piccolo condominio.

Secondo quanto stabilito dall’articolo 1129 del Codice civile:

“Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.”

In altre parole, per i piccoli condomini non è previsto l’obbligo di dotarsi della figura dell’amministratore di condominio. In questi casi i condomini possono autoregolarsi.

Un’ulteriore differenza rispetto ai condomini di più grandi dimensioni è l’assenza di obbligo di dotarsi del regolamento condominiale, che invece deve essere adottato in presenza di un numero di condomini superiore a 10.

Piccolo condominio: le regole sulla gestione senza amministratore

Generalmente il condominio è rappresentato da un amministratore, nominato dai condomini per occuparsi della gestione dell’immobile.

Nel caso del piccolo condominio non è previsto l’obbligo di dotarsi di un amministratore ma gli adempimenti e gli obblighi legali devono in ogni caso essere rispettati.

In linea generale la funzione di rappresentanza del condominio può essere svolta da qualsiasi condomino.

Le decisioni devono essere comunque prese nel rispetto della maggioranza dell’assemblea, che decide sulle questioni relative alla gestione ordinaria e straordinaria.

A seconda delle decisioni da prendere devono essere rispettate determinate regole in ordine alla convocazione e allo svolgimento della stessa assemblea e ai quorum necessari per l’approvazione delle decisioni (che devono essere calcolati in base alle quote millesimali).

Nei piccoli condomini spesso viene individuato un referente, che si incarica in modo volontario della gestione del condominio. Tale referente è chiamato a svolgere i compiti che gli vengono affidati dall’assemblea, non può quindi essere equiparato del tutto alla figura dell’amministratore di condominio.

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