Cedolare secca, alla cassa entro il 30 giugno 2025. Calcolo a tre aliquote

Cedolare secca, è tempo di prepararsi alla scadenza del saldo e del primo acconto dovuto per il 2025.

Il 30 giugno è in calendario l’appuntamento con le imposte emerse dalla dichiarazione dei redditi 2025 e anche chi ha applicato il regime della cedolare secca sugli affitti dovrà confrontarsi con una delle scadenze più importanti del mese.

Seppur non cambiano le regole generali da considerare, in fase di calcolo dell’imposta dovuta bisognerà fare i conti con il nuovo regime a tre aliquote. Le novità interessano in particolare i contratti di locazione breve per i quali si applica la tassazione del 26 per cento (con eccezioni).

Dalle istruzioni generali, fino alle regole che debuttano nei pagamenti di quest’anno, una panoramica delle istruzioni da seguire.

Cedolare secca, le regole per pagare saldo e acconto entro il 30 giugno 2025

Chi ha optato per la cedolare secca sui redditi derivanti dall’affitto di immobili è chiamato a rispettare le stesse regole dell’IRPEF sul fronte delle modalità di versamento e sulle scadenze.

La flat tax sugli affitti si paga secondo il meccanismo di acconto e saldo e la prima scadenza da tenere a mente è quella del 30 giugno 2025, termine relativo al pagamento del saldo 2024 e del primo acconto 2025.

La misura dell’acconto è pari al 100 per cento dell’imposta dovuta per l’anno precedente. Nulla è dovuto nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, considerando che ai fini del calcolo manca la base imponibile di riferimento, ossia l’imposta dovuta per il periodo d’imposta precedente.

Sempre sul fronte dell’acconto, ulteriori regole sono previste in relazione all’importo dovuto. Se per l’anno precedente supera i 51,65 euro, il pagamento si effettua seguendo le seguenti scadenze:

• 30 novembre, se l’importo dovuto è inferiore a 257,52 euro;
• se l’importo dovuto supera i 257,52 euro, la cedolare secca si paga in sue rate:
  • la prima, pari al 40 per cento dell’acconto complessivamente dovuto, entro il 30 giugno;
  • la seconda, il restante 60 per cento, entro il 30 novembre.

Le rate di acconto sono pari al 50 per cento dell’importo per i contribuenti contestualmente titolari di partita IVA e che esercitano attività per le quali sono approvati gli ISA, compresi i contribuenti che applicano il regime forfettario, l’ex regime dei minimi e chi determina il reddito con altri criteri forfettari.

Alla scadenza del primo acconto è necessario eseguire il versamento del saldo della cedolare secca dell’anno precedente.

Queste le regole generali per il pagamento dell’imposta sostitutiva che, al pari di quanto previsto per IRPEF e altre imposte sui redditi, può essere rateizzata o differita.

Calcolo della cedolare secca, debutta la terza aliquota per gli affitti brevi

La scadenza del 30 giugno rappresenta il primo debutto effettivo della nuova aliquota prevista per gli affitti brevi. Dal 1° gennaio dello scorso anno si applica una tassazione più elevata, pari al 26 per cento, con l’eccezione di un immobile scelto dal contribuente in sede di dichiarazione.

La presentazione della dichiarazione dei redditi rappresenta quindi un momento decisivo per calcolare l’importo effettivamente dovuto, anche considerando che chi affitta mediante portali di intermediazione nel corso dell’anno si è visto applicare una ritenuta pari sempre al 21 per cento.

Entro il 30 giugno 2025 si dovrà quindi pagare il saldo, scomputando le somme eventualmente già versate, così come il primo acconto.

Nessuna novità invece sul fronte della generalità delle locazioni, per le quali la cedolare secca ordinaria resta pari al 21 per cento, ridotta al 10 per cento per i contratti a canone concordato e per le ulteriori casistiche previste per legge.

Metodo storico o previsionale: quale usare per calcolare l’importo della cedolare secca

Al netto delle novità, l’importo dell’acconto della cedolare secca può essere calcolato attraverso due modalità:

• il metodo storico;
• il metodo previsionale.

Il primo è il metodo sopra descritto, secondo il quale l’imposta si calcola sulla base dell’importo dovuto per l’anno precedente.

Il modello previsionale, invece, prevede un calcolo dell’imposta basato sui redditi che il contribuente ipotizza di ottenere, considerando anche le deduzioni, le detrazioni e i crediti d’imposta. Quest’opzione può rivelarsi efficace se per l’anno in corso si presume di avere un reddito minore rispetto a quello dell’anno precedente.

Tuttavia, nel caso in cui gli acconti versati risultino di un importo inferiore rispetto a quello dovuto, i contribuenti dovranno pagare le sanzioni per omesso versamento.

Saldo e acconto della cedolare secca, differimento al 30 luglio 2025 e rateizzazione fino a dicembre

Sempre sul fronte delle regole operative da tenere a mente, si ricorda che i pagamenti del saldo e del primo acconto delle imposte - cedolare secca compresa - possono essere differiti di trenta giorni previa maggiorazione delle somme da versare dello 0,40 per cento. In tal caso la scadenza da rispettare è fissata al 30 luglio.

Saldo e primo acconto della cedolare secca possono essere versati anche mediante rateizzazione, in un massimo di sette quote da pagare entro il mese di dicembre.

Di seguito il calendario delle scadenze da rispettare:

(*) In questo caso l’importo da rateizzare deve essere preventivamente maggiorato dello 0,40 per cento

In caso di rateizzazione delle imposte sui redditi è necessario aggiungere all’importo dovuto gli interessi del 4 per cento annuo, a partire dal giorno successivo alla scadenza della prima rata e fino a quella successiva.

Codici tributo F24 per saldo e primo acconto della cedolare secca

I lavoratori dipendenti con sostituto d’imposta che hanno presentato il modello 730 si vedranno addebitare le somme dovute a titolo di saldo e primo acconto della cedolare secca direttamente in busta paga.

In tutti gli altri casi e in caso di invio del modello Redditi, il versamento della cedolare secca dovrà essere effettuato mediante il modello F24 indicando il codice tributo:

• 1840: Cedolare secca locazioni - Acconto prima rata
• 1841: Cedolare secca locazioni - Acconto seconda rata o unica soluzione
• 1842: Cedolare secca locazioni - Saldo.

Nel modello F24 non bisognerà compilare il campo “rateazione/regione/prov/mese rif”.

Nel campo relativo all’anno di riferimento, bisognerà indicare l’anno d’imposta per cui si effettua il versamento (ad esempio, 2024).

L’importo versato dovrà essere indicato nel campo “importi a debito versati”.