Non basta un mandato a vendere per poter fruire dell’agevolazione prima casa

Emiliano Marvulli - Imposte di registro, ipotecarie e catastali

Decadenza agevolazione prima casa per l'acquisto di un secondo immobile nello stesso comune del primo, anche in caso di previo conferimento al coniuge di un mandato a vendere avente ad oggetto il primo immobile agevolato. I chiarimenti arrivano con l'Ordinanza della Corte di Cassazione n. 27000 del 14 settembre 2022.

Non basta un mandato a vendere per poter fruire dell'agevolazione prima casa

Decade dall’agevolazione prima casa il contribuente che acquista un secondo immobile nello stesso comune del primo, a nulla rilevando il previo conferimento al coniuge di un mandato a vendere avente ad oggetto il primo immobile agevolato.

Ciò in quanto il mandato a vendere ha contenuto meramente obbligatorio non aventi effetti traslativi immediati e la piena proprietà resta in capo al mandante fino alla vendita gestoria del bene da parte del mandatario.

Sono queste le interessanti precisazioni contenute nell’Ordinanza della Corte di Cassazione n. 27000 del 14 settembre 2022.

Corte di Cassazione - Ordinanza numero 27000 del 14 settembre 2022
Il testo dell’Ordinanza della Corte di Cassazione numero 27000 del 14 settembre 2022

La sentenza – Il caso riguarda la controversia tra un contribuente e l’agenzia delle entrate relativamente alla notifica di un avviso di rettifica e liquidazione di maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale in revoca delle agevolazioni c.d. prima casa dallo stesso fruite in relazione all’acquisto, in data 20 ottobre 2014, di un immobile.

La decadenza dal beneficio era legata al fatto che l’acquirente avesse già fruito delle medesime agevolazioni in relazione all’acquisto di altro immobile nello stesso comune, il 10 giugno 2009, a nulla rilevando che per quest’ultimo immobile il contribuente avesse poi conferito alla moglie, in data 2 ottobre 2014, mandato revocabile a vendere con clausola di “trasferimento fiduciario in adempimento del mandato” medesimo.

Il ricorso è stato accolto in entrambi i gradi di giudizio. La CTR, in particolare, ha affermato che il contribuente “in esecuzione del mandato e in applicazione dell’art. 1719 c.c. ... ha alienato la piena proprietà dell’immobile al coniuge mandatario così soddisfacendo la condizione di impossidenza dei diritti reali al momento del secondo acquisto”.

L’agenzia delle entrate ha impugnato la sentenza d’appello, lamentando violazione o falsa applicazione della nota II-bis lett. b) dell’art. 1, della Tariffa, parte prima, allegata al DPR n. 131 del 1986, nella parte in cui il giudice del rinvio ha ritenuto il “mandato a vendere” produttivo di effetti immediatamente traslativi pieni in favore del mandatario.

La Corte di cassazione ha ritenuto fondato il motivo di doglianza della Parte Pubblica, richiamando all’uopo la lettera dell’art. 1, nota II-bis, della Tariffa allegata al DPR n. 131 del 1986, nella parte in cui lega la possibilità di fruire della agevolazione c.d. prima casa alla condizione che “nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare”.

La Corte di legittimità, già con sentenza 5981 del 23 aprile 2001, ha affermato che il mandato a vendere, pur se accompagnato dal conferimento del potere rappresentativo, non determina il trasferimento, in capo al mandatario, della proprietà del bene da alienare, ma ha contenuto meramente obbligatorio, impegnando il mandatario alla successiva stipulazione del contratto traslativo per conto (ed eventualmente anche in nome) del mandante.

In buona sostanza l’effetto traslativo del mandato non si realizza al momento della stipula del contratto, essendo sospensivamente condizionato al compimento “dell’alienazione gestoria del bene da parte del mandatario - commissionario, il quale, pertanto, in base alle regole del mandato senza rappresentanza, ha il potere di trasferire validamente il bene, che forma oggetto del contratto, al terzo, in nome proprio e per conto del committente, senza necessità di disvelare l’esistenza del mandato, né di dar luogo ad alcun negozio di ritrasferimento del bene medesimo.

Da ciò consegue che il mero mandato a vendere non integra la condizione prevista dalla legge della non titolarità del diritto di proprietà di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove è situato l’immobile da acquistare. La Corte ha pertanto accolto il ricorso dell’Agenzia delle entrate rigettando, nel merito, l’originaria impugnazione proposta dal contribuente.

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