Imposta di registro: la decadenza dell’agevolazione per immobile non ultimato

Tommaso Gavi - Imposte di registro, ipotecarie e catastali

Imposta di registro, se entro 11 anni la costruzione dell'immobile non è ultimata o lo stesso viene venduto si verifica la decadenza dell'agevolazione e si applica l'aliquota ordinaria. Lo chiarisce la risposta all'interpello numero 311 del 4 settembre 2020 sui piani urbanistici particolareggiati.

Imposta di registro: la decadenza dell'agevolazione per immobile non ultimato

Imposta di registro, con la decadenza dell’agevolazione relativa ai piani urbanistici particolareggiati si deve applicare la misura ordinaria.

Lo chiarisce la risposta all’interpello numero 311 del 4 settembre 2020, che richiama il termine di 11 anni entro i quali deve essere ultimata la costruzione dell’immobile.

Entro lo stesso termine tale immobile non può essere venduto.

Nel caso di perdita dell’agevolazione i contribuenti sono tenuti al versamento della differenza tra l’imposta pagata nella misura agevolata e quella dovuta e al pagamento degli interessi.

Nel caso di comproprietari non è possibile rinunciare all’agevolazione pro quota.

Imposta di registro: la decadenza dell’agevolazione per immobile non ultimato

L’agevolazione relativa ai piani urbanistici particolareggiati decade se entro il termine di 11 anni la costruzione dell’immobile non viene ultimata o lo stesso viene venduto.

In tali casi i contribuenti devono versare l’imposta di registro nella misura ordinaria.

A fornire chiarimenti è la risposta all’interpello numero 311 del 4 settembre 2020 dell’Agenzia delle Entrate.

Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 311 del 4 settembre 2020
Agevolazione relativa ai "piani urbanistici particolareggiati".

Il caso concreto è quello di un contribuente che ha acquistato in comproprietà un terreno con l’applicazione dell’aliquota agevolata dell’1% prevista dall’articolo 1, della Tariffa, Parte I allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.

Il TUR, testo unico dell’imposta di registro, prevede infatti, con l’introduzione dell’articolo 1, comma 25, della legge 24 dicembre 2007, n. 244, che:

“Se il trasferimento ha per oggetto immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati diretti all’attuazione dei programmi di edilizia residenziale comunque denominati, a condizione che l’intervento cui è finalizzato il trasferimento venga completato entro cinque anni dalla stipula dell’atto (...) 1%.”

In base a quanto chiarito dalla risoluzione del 9 aprile 2014 n. 37/E, l’agevolazione prevede alcune condizioni ed un termine:

  • la costruzione dell’edificio residenziale deve essere completata entro il termine di 11 anni;
  • entro lo stesso termine l’immobile non può essere venduto.

Nei casi di decadenza dell’agevolazione, l’Ufficio territoriale deve liquidare l’imposta complementare, ovvero la la differenza fra l’aliquota ordinaria e quella agevolata, ed applicare gli interessi di mora previsti dalla legge numero 29 del 1961.

L’inizio del periodo in cui devono essere calcolati gli interessi è la data della registrazione dell’atto di acquisto del terreno edificabile inserito in piano urbanistico particolareggiato.

Non sono tuttavia previste sanzioni, in quanto nessun obbligo di denuncia ex art. 19 del TUR può essere imposto al contribuente.

Imposta di registro, il quadro normativo dell’agevolazione e i casi di comproprietà

L’articolo 1, commi da 25 a 28, della legge n. 244 del 2007, disciplina la tassazione dei trasferimenti di immobili compresi nei piani urbanistici particolareggiati, con l’introduzione della fattispecie nel quadro normativo di riferimento composto dal d.P.R. n. 131 del 1986 e dal d.lgs. n.347 del 1990.

Nello specifico l’imposta di registro era prevista nella misura dell’1% a condizione che l’intervento, cui era finalizzato il trasferimento, fosse completato entro cinque anni dalla stipula dell’atto.

Il termine è stato successivamente modificato in tre e poi in sei anni e l’agevolazione è stata soppressa a partire dal 1° gennaio 2014.

Il documento di prassi fornisce chiarimenti anche nei casi di comproprietà, come quello presentato all’Agenzia delle Entrate.

L’istante, infatti, intende chiedere la riliquidazione delle imposte per la propria quota di proprietà, dal momento che ritiene di non poter rispettare l’obbligo di completare la costruzione prima della scadenza del termine.

L’Agenzia delle Entrate sottolinea che:

“Detta edificazione costituisce un fatto, ossia un elemento oggettivo, per il quale non si ritiene possibile ipotizzare una decadenza parziale dall’agevolazione, ovvero una rinuncia alla stessa, da parte di uno solo dei beneficiari comproprietari.”

Nel documento si evidenzia che non è prevista la rinuncia pro quota e la liquidazione delle imposte dovute da parte di uno solo dei beneficiari.

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