Trasferimento dei terreni: il trattamento fiscale ai fini delle imposte indirette

Ai fini di una compiuta disamina di alcune fattispecie che per le loro peculiarità hanno destato l’attenzione della giurisprudenza che ne ha sviscerato i profili critici ed interpretativi, occorre muovere dalle distinzione base tra le tipologie di beni, partendo dalla distinzione tra terreni agricoli e terreni edificabili, che risulta fondamentale ai fini dell’inquadramento fiscale e dalla applicazione dell’imposta di registro piuttosto che dell’IVA, corollario della tradizionale alternatività che caratterizza i principali tributi indiretti applicabili ai trasferimenti immobiliari.

A tal proposito, si fa presente che, ai sensi dell’articolo 2, comma 3, lettera c) del dPR n. 633 del 1972, le cessioni aventi ad oggetto terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria non rientrano nel campo di applicazione dell’IVA.

Da ciò deriva che le cessioni aventi ad oggetto terreni agricoli sono soggetti ad imposta di registro, mentre i trasferimenti aventi ad oggetti terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria sono soggetti ad IVA.

Ai fini dell’imposta di registro, sulla base dell’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al dPR n. 131 del 1986 (cd. TUR) sono soggetti ad imposta di registro nella misura del 15 per cento gli atti aventi ad oggetto terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale e assistenziale.

La norma, avente carattere generale, indirettamente fa riferimento alla esistenza di una diversa disciplina, avente natura agevolativa.

Si tratta delle agevolazioni (cd PPC) previste dall’articolo 2-bis del decreto-legge n. 194 del 2009, che prevedono l’applicazione delle imposte di registro ed ipotecaria nella misura fissa e dell’imposta catastale nella misura dell’1 per cento.

Gli atti che beneficiano del regime di favore hanno ad oggetto il trasferimento a titolo oneroso di terreni agricoli e pertinenze, e sono posti in essere in favore di coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale.

Decadono dalla agevolazione coloro i quali, prima che siano trascorsi 5 anni dalla stipula degli atti, alienano volontariamente i terreni ovvero cessano di coltivarli o di condurli direttamente.

La classificazione dei terreni è rilevante a livello fiscale

Ciò premesso, assume rilevanza ai fini della individuazione del corretto regime impositivo da applicare agli atti di trasferimento dei terreni la distinzione tra terreni edificabili e terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria.

Viene in soccorso in tal senso la definizione recata dall’articolo 36, comma 2 del decreto-legge n. 223 del 2006, che ha definito fabbricabile un’area

“se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi dei medesimi”

Pertanto, in base alla enunciata norma, un’area si considera edificabile ancor prima della conclusione dell’iter procedimentale per l’approvazione dello strumento urbanistico generale.

Il legislatore in tal caso sembra prendere atto del fatto che anche il semplice inizio del procedimento di trasformazione urbanistica sia sufficiente a far aumentare il valore venale dell’immobile.

Nelle tabelle di seguito viene riportato il trattamento fiscale applicabile ai terreni:

Le ipotesi peculiari: le cd. zone bianche e gli sconti fiscali

La summa divisio tra terreni edificabili e terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria produce, come accennato, riflessi dal punto di vista fiscale, determinando l’applicazione nell’un caso dell’imposta sul valore aggiunto e nell’altro dell’imposta di registro.

L’esatta individuazione del perimetro applicativo cui ricondurre le varie ipotesi non è sempre così nitida, data l’esistenza di fattispecie ibride, la cui natura è stata......

Leggi l’approfondimento completo acquistando il contenuto realizzato da Marcello Maiorino e disponibile su Academy:

La tassazione dei terreni

Academy: 12,20 € Vedi su Academy