Reddito di impresa, nuova destinazione e vendita immobile: quale tassazione?

Tommaso Gavi - Fisco

Reddito di impresa, quale tassazione si deve applicare ad un immobile che, dopo un cambio di destinazione, viene venduto a terzi? Chiarisce la situazione l'Agenzia delle Entrate con la risposta all'interpello numero 152 del 27 maggio 2020: l'attività è considerata commerciale se è svolta dalla professionalità abituale.

Reddito di impresa, nuova destinazione e vendita immobile: quale tassazione?

Reddito di impresa, quale tassazione si deve applicare all’immobile per cui è stato previsto un cambio di destinazione e la successiva vendita?

Alla domanda fornisce chiarimenti la risposta all’interpello numero 152 del 27 maggio 2020 dall’Agenzia delle Entrate: l’attività deve considerarsi imprenditoriale in quanto gli interventi da effettuare per il cambio di destinazione sono precedenti alla cessione e finalizzati all’aumento di valore dell’immobile.

Il documento di prassi spiega che l’attività è considerata commerciale se è svolta dalla professionalità “abituale”.

Il reddito prodotto dalla vendita dell’immobile deve essere considerato imponibile come reddito di impresa.

Reddito di impresa, nuova destinazione e vendita immobile: quale tassazione?

Deve essere considerato reddito di impresa quello prodotto dalla vendita a terzi di un immobile, dopo un cambio di destinazione dello stesso.

Lo chiarisce l’Agenzia delle Entrate con risposta all’interpello numero 152 del 27 maggio 2020.

Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 152 del 27 maggio 2020
Articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR.

Lo spunto nasce da un caso concreto: la vendita di tre abitazioni di categoria A/3 dopo il cambio di destinazione di un immobile di categoria C2.

Il documento chiarificatore fa riferimento ad un precedente documento di prassi, la risoluzione n. 204/E del 2002, e sottolinea che:

“gli interventi di tipo strutturale e cioè le "opere di ristrutturazione e risanamento conservativo" sono atti necessari affinché le tre unità immobiliari siano considerate oggettivamente idonee all’uso abitativo e prodromici a richiedere il cambiamento della destinazione d’uso dell’unità immobiliare di categoria C/2 per la realizzazione di tre immobili di categoria A/3.”

Gli atti sono dunque precedenti alla vendita, sia a livello logico sia cronologico, e sono necessari per la stessa.

Tali atti inoltre permettono un incremento di valore per realizzare un arricchimento e gli interventi non sono finalizzati all’uso proprio o della propria famiglia.

Di conseguenza, in base all’articolo 55 e successivi del TUIR, il reddito generato dalla vendita delle abitazioni deve essere considerato imponibile nella categoria dei redditi di impresa.

Reddito da impresa, quali sono i presupposti?

Nell’esprimere un parere diverso dalla soluzione proposta dall’istante, l’Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti sulla differenza tra reddito di impresa e redditi diversi.

L’articolo 67, comma 1 lett. b), del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR) prevede che siano considerati redditi diversi:

“le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.”

Le condizioni per risultare redditi diversi sono le seguenti:

  • non devono costituire redditi di capitale;
  • non devono essere conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice;
  • non devono essere conseguiti in relazione alla qualità di lavoratore dipendente.

A stabilire la tassazione da applicare è l’articolo 55 del TUIR, che prevede che tali redditi non configurano come redditi da impresa.

Per identificare il reddito di impresa è necessario che l’attività svolta sia caratterizzata dalla professionalità “abituale”, anche se non esclusiva.

L’Agenzia delle Entrate espone un consolidato orientamento della Corte di Cassazione secondo cui:

“la qualifica di imprenditore può essere attribuita anche a chi semplicemente utilizzi e coordini un proprio capitale per fini produttivi. L’esercizio dell’impresa, inoltre, può esaurirsi anche con un singolo affare inconsiderazione della sua rilevanza economica e delle operazioni che il suo svolgimento comporta”

Tale orientamento pone le premesse per considerare reddito di impresa quello prodotto nel caso specifico, riportato nel documento di prassi.

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