Risoluzione consensuale del contratto di affitto

Carla Mele - Moduli fiscali

Risoluzione consensuale del contratto d'affitto: fac simile, indicazioni sugli obblighi per le parti e adempimenti fiscali necessari. Una panoramica su come procedere.

Risoluzione consensuale del contratto di affitto

Risoluzione consensuale contratto di affitto, come procedere? Fac simile, obblighi e adempimenti fiscali: una carrellata di indicazioni utili.

A disciplinare il contratto di locazione ad uso abitativo è la Legge di riforma delle locazioni n. 431/98 che, per la sua durata, stabilisce la scadenza di quattro anni dalla stipula che si rinnova tacitamente per altri quattro anni, salvo che le parti non decidano diversamente, comunicando eventuali variazioni con lettera raccomandata A/R.

Come previsto dall’art. 2 comma 3 della Legge 431/98, i contratti di locazione a canone concordato dalla legge o da specifiche associazioni di categoria hanno durata triennale con la possibilità di rinnovo per ulteriori due anni.

Viene concessa, inoltre, alle parti la possibilità di risolvere il contratto anticipatamente di comune accordo. Ma cosa succede in caso di risoluzione consensuale del contratto di affitto?

Risoluzione consensuale del contratto di affitto: obblighi delle parti

Gli adempimenti da eseguire nel caso di risoluzione consensuale del contratto di locazione sono diversi a seconda che la volontà di recedere sia del conduttore o del locatore.

In genere il conduttore può recedere in qualsiasi momento, seguendo quanto disposto dalle clausole contrattuali o per un grave motivo come previsto dall’art. 3 della Legge 434/98, purché sia inviata una comunicazione al locatore, mediante raccomandata A/R, almeno sei mesi prima di recedere.

Se il conduttore non rispetta questo termine, è chiamato a risarcire il locatore del danno cagionato e corrispondere ben sei mensilità equivalenti al periodo di mancato preavviso.

Anche il locatore può recedere dal contratto di locazione anticipatamente, rispettando anch’egli il termine dei sei mesi di preavviso dalla scadenza che aumenta a dodici mesi in caso di locazioni ad uso non abitativo.

L’art. 3 comma 1 della Legge 481/98 stabilisce dei casi perentori in cui il locatore può chiedere la risoluzione anticipata:

  • destinazione dell’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio;
  • destinazione dell’immobile all’esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto;
  • se il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;
  • quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito e la presenza del conduttore intralcia i lavori;
  • quando il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
  • quando il locatore intende vendere l’immobile a terzi (in tal caso il conduttore ha diritto di prelazione).

Risoluzione consensuale del contratto d’affitto: forma e contenuto dell’atto

La forma da adottare per la risoluzione consensuale di un contratto di locazione non è sottoposta a particolari vincoli formali, ma necessita della forma scritta.

Ecco di seguito il modello di risoluzione consensuale del contratto d’affitto:

Modello di risoluzione consensuale del contratto di affitto
Clicca sull’icona per eseguire il download del modello fac simile di risoluzione consensuale del contratto di affitto.

È opportuno definire nel contratto di risoluzione,

  • la motivazione che ha spinto una o entrambe le parti a recedere;
  • l’utilizzazione della caparra anticipata dal conduttore, che può non essere restituita (se ad esempio l’immobile presenta dei danni);
  • la ripartizione delle spese inerenti alla registrazione del contratto di risoluzione.

Risoluzione consensuale del contratto d’affitto: adempimenti fiscali

Il contratto di risoluzione consensuale di un contratto di locazione, segue le regole generali previste per la registrazione del contratto originale: le parti sono obbligate in solido alla registrazione, entro 30 giorni dalla stipula della risoluzione anticipata, e versare l’imposta di registro di 67 euro.

Il versamento va fatto tramite modello F24 Elide, utilizzando il codice tributo 1503.

Nel caso in cui nel contratto di locazione originario si sia optato per il regime della cedolare secca l’imposta di registro non è dovuta.

In entrambi casi, la risoluzione va comunicata al medesimo ufficio dell’ Agenzia delle Entrate presso cui è stato registrato il contratto di locazione, compilando l’apposito modello RLI.

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