Mutuo prima casa: le principali agevolazioni fiscali

Sono diverse le agevolazioni fiscali riconosciute sul mutuo prima casa: analizziamo di seguito tutti i bonus previsti in ambito IVA e sul calcolo dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale.

Mutuo prima casa: le principali agevolazioni fiscali

Chi intende chiedere un mutuo per la prima casa, deve sapere che potrà beneficiare di una serie di agevolazioni fiscali sulle imposte dovute.

Sia l’IVA, che le imposte ipotecarie, catastali e di registro, godono di un regime di agevolazioni fiscali differenziato in base a diversi fattori: innanzitutto, il soggetto dal quale è acquistata la prima casa, l’anno di costruzione dell’immobile così come la categoria catastale dello stesso.

La stipula del mutuo per la prima casa porta con sé diversi quesiti, ed uno di questi è quali sono i costi che l’acquirente dovrà effettivamente sostenere in relazione all’acquisto dell’immobile.

Approfondiamo di seguito il tema delle agevolazioni fiscali, con alcuni esempi di calcolo per capire quanto di risparmia nelle diverse fattispecie.

Mutuo prima casa: le principali agevolazioni fiscali

L’insieme delle agevolazioni fiscali rivolte a chi compra la prima casa, anche definita come abitazione principale, è un fattore determinante anche in sede di stipula del contratto di mutuo.

Al prezzo dell’immobile che si intende comprare bisognerà infatti aggiungere:

  • imposta di registro;
  • imposta ipotecaria;
  • imposta catastale;
  • IVA (in specifiche fattispecie).

Per capire quali agevolazioni fiscali si applicano in sede di stipula del mutuo per la prima casa bisognerà innanzitutto rispondere alle seguenti domande:

  • la casa è stata acquistata da un privato o da un’impresa?
  • la casa è stata costruita da più o meno di 5 anni?
  • quando si applicano le agevolazioni fiscali sul mutuo prima casa?

Mutuo prima casa, le agevolazioni fiscali per chi acquista da impresa o da privato

Una delle prime domande alle quali sarà necessario rispondere per capire quali agevolazioni si applicano al mutuo per l’acquisto della prima casa riguarda la natura giuridica del soggetto venditore.

Chi compra casa da un privato o da un’impresa che opera in esenzione Iva, avrà diritto alle seguenti agevolazioni fiscali:

  • imposta di registro: 2%,
  • imposta ipotecaria: 50 euro;
  • imposta catastale: 50 euro.

Chi invece acquista la prima casa da un’impresa che applica l’Iva, beneficia delle seguenti agevolazioni:

  • aliquota IVA del 4% (invece che del 10%);
  • imposta di registro: 200 euro;
  • imposta ipotecaria: 200 euro;
  • imposta catastale 200 euro.
VENDITOREIMPOSTE DOVUTEImporto
PRIVATO o IMPRESA (con vendita esente da Iva) REGISTRO 2% (con un minimo di 1.000 euro)
IPOTECARIA 50 euro
CATASTALE 50 euro
IMPRESA (con vendita soggetta a Iva) IVA 4%
REGISTRO 200 euro
IPOTECARIA 200 euro
CATASTALE 200 euro

Senza i benefici prima casa, l’imposta di registro è invece pari al 9% e l’Iva, nelle vendite per le quali è dovuta, è pari al 10%.

Si ricorda inoltre che accanto alle agevolazioni fiscali sulle imposta dovute in base al valore della compravendita, chi stipula un mutuo ha diritto a beneficiare della detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi.

Mutuo prima casa, la “regola dei 5 anni” ed i riflessi sulle agevolazioni fiscali

Un aspetto importante da considerare in merito al mutuo prima casa ed alle agevolazioni fiscali previste riguarda l’età dell’immobile che si intende acquistare, qualora il venditore sia un’impresa di ristrutturazioni o costruzioni.

Mutuo prima casa agevolazioni fiscaliCasa costruita da meno di 5 anniCasa costruita da più di 5 anni
Aliquota IVA 4% Esente (salvo opzione per applicazione facoltativa da parte dell’impresa)
Imposta di registro, ipotecaria e catastale 200 euro ciascuna imposta di registro del 2%
Imposta di bollo 230 euro 0
Tassa catastale 90 euro 0

Mutuo prima casa: chi ha diritto alle agevolazioni fiscali

L’accesso alle agevolazioni sul mutuo per l’acquisto della prima casa è subordinato al rispetto di specifici requisiti:

  • non possedere abitazioni in tutto il territorio nazionale per i quali si è fruito delle agevolazioni, oppure venderle entro 1 anno;
  • non essere proprietario di abitazione nello stesso Comune in cui si richiedono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
  • essere residente nel Comune in cui si acquista casa o stabilirvi la residenza in 18 mesi dall’acquisto agevolato, ovvero dimostrare che la propria sede di lavoro è situata nel suddetto Comune;
  • non essere titolare di diritto d’uso, usufrutto o abitazione di altro immobile nello stesso Comune in cui si richiede l’agevolazione sull’acquisto della prima casa.

Per approfondire, consulta anche l’articolo dedicato al bonus prima casa.

Mutuo prima casa, esempio di calcolo delle agevolazioni fiscali

Dopo aver analizzato le regole generali, facciamo alcuni esempi di calcolo delle agevolazioni fiscali previste per chi stipula un mutuo per l’acquisto della prima casa.

Costo ImmobileVenditoreImposte
200.000 euro Privato o impresa in esenzione IVA Imposta di registro: 4.000 euro, Imposta ipotecaria e catastale: 100 euro (50 euro ciascuna)
Impresa che applica IVA IVA: 8.000 euro, Imposta di registro: 200 euro; Imposta ipotecaria: 200 euro; Imposta catastale: 200 euro

Per capire la convenienza dei benefici prima casa, facciamo anche l’esempio delle imposte dovute senza applicazione delle agevolazioni fiscali.

VenditoreImposte dovute (senza agevolazioni prima casa)
PRIVATO o IMPRESA (con vendita esente da Iva) REGISTRO 9% (con un minimo di 1.000 euro)
IPOTECARIA 50 euro
CATASTALE 50 euro
IMPRESA (con vendita soggetta a Iva) IVA 10% (22% per gli immobili A/1, A/8 e A/9)
REGISTRO 200 euro
IPOTECARIA 200 euro
CATASTALE 200 euro

A fare la differenza è soprattutto l’imposta di registro, che applicando l’aliquota del 9% ad una casa di costo pari a 200.000 euro, sarebbe pari a 18.000 euro.

Stessa cosa anche per l’aliquota IVA, nelle vendite non esenti: su una casa dal valore di 200.000 euro, l’imposta dovuta senza le agevolazioni prima casa è pari a 20.000 euro.

Mutuo prima casa: le agevolazioni fiscali con il meccanismo prezzo-valore

C’è un ultimo aspetto che chi stipula un mutuo per la prima casa dovrebbe conoscere: si tratta delle agevolazioni fiscali previste dal sistema prezzo-valore.

Il sistema prezzo-valore consente la tassazione del trasferimento degli immobili in base al loro valore catastale ed indipendentemente dal corrispettivo pattuito. Si tratta di un sistema applicabile esclusivamente per le vendite esenti IVA, in cui l’imposta di registro si calcola in maniera proporzionale.

Per il mutuo prima casa ed ai fini di determinare il valore catastale dell’immobile, sarà necessario moltiplicare la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 110.

Valore catastale “prima casa” = Rendita catastale x 1,05 x 110

Anche in questo caso le agevolazioni fiscali previste sono notevoli. Ad esempio, per una casa il cui corrispettivo è pari a 200.000 euro, e con rendita catastale di 900 euro, l’imposta di registro dovuta con l’applicazione del sistema prezzo-valore sarebbe pari a 2.079 euro. Senza, invece, è di 4.000 euro.

Si ricorda che l’applicazione di tale sistema di calcolo delle imposte non è automatico, ma dovrà essere richiesta dall’acquirente mediante dichiarazione resa al notaio nell’atto di acquisto.

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