Detrazione acquisto immobili, imprese costruttrici: basta la prenotazione

La detrazione per l’acquisito degli immobili residenziali, prevista dalla legge di Bilancio 2016 e rinnovata dal decreto mille proroghe 2017, spetta anche se non è stato stipulato un contratto preliminare ma è previsto un meccanismo di prenotazione ed assegnazione.

Lo spiega l’Agenzia delle Entrate nella risposta all’interpello numero 149 del 26 maggio 2020 che fa il punto sull’agevolazione, sui requisiti e sui destinatari.

L’Amministrazione finanziaria ribadisce l’interpretazione estensiva riguardo alle imprese costruttrici, già riportata in precedenti documenti di prassi.

Tali soggetti ricomprendono le imprese che applicano l’IVA all’atto del trasferimento, considerando non soltanto l’impresa che ha realizzato l’immobile, ma anche quelle di ripristino o ristrutturatrici che hanno eseguito gli interventi, anche attraverso altre aziende appaltatrici.

Detrazione acquisto immobili residenziali, imprese costruttrici: la definizione estensiva delle imprese costruttrici

Sulla detrazione per l’acquisto degli immobili residenziali, l’Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti attraverso la risposta all’interpello numero 149 del 26 maggio 2020

Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 149 del 26 maggio 2020

Articolo 1, comma 56, della legge di Stabilità 2016.

Il quesito posto dagli istanti ha come oggetto la possibilità di fruire della detrazione Irpef del 50% dell’importo del pagamento IVA per gli acconti versati nel 2016, dopo la prenotazione degli stabili ma senza un formale contratto preliminare.

Nel documento di prassi l’Agenzia delle Entrate si esprime favorevolmente alla richiesta ed argomenta la risposta sulla base di riferimenti a norme, sentenze e documenti di prassi.

La detrazione Irpef del 50% dell’importo versato sull’IVA per gli acquisti effettuati entro il 31 dicembre 2016 è prevista dalla legge di Bilancio dello stesso anno, art. 1, comma 56, della legge n. 208 del 28 dicembre 2015.

Gli immobili residenziali sono quelli di classe energetica A e B, ceduti dalle imprese costruttrici.

La somma viene ripartita in 10 quote costanti per l’anno in corso ed i 9 anni successivi, mentre l’agevolazione è estesa dall’art. 9, comma 9-octies, del decreto legge del 30 dicembre 2016 n. 244, decreto mille proroghe del 2017, al 31 dicembre dello stesso anno.

Il documento di prassi in oggetto si allinea con i precedenti, in particolare con la circolare numero 7/E del 27 aprile 2018, e ne conferma la definizione estensiva sulle imprese costruttrici:

“tale nozione può essere intesa nel senso ampio di “impresa che applica l’IVA all’atto del trasferimento”, considerando tale non solo l’impresa che ha realizzato l’immobile, ma anche le imprese di “ripristino” o c.d. “ristrutturatrici” che hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all’articolo 3, comma 1, lettere c), d)ed f), del Testo Unico dell’edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.”

Tra queste rientrano anche le società cooperative edilizie che costruiscono, anche avvalendosi di imprese appaltatrici, alloggi da assegnare ai propri soci.

Gli istanti, quindi, rientrano a pieno diritto tra i soggetti interessati dall’agevolazione.

Detrazione acquisto immobili residenziali, imprese costruttrici: la prenotazione può sostituire il contratto preliminare

Un ulteriore aspetto chiarito dal documento di prassi riguarda la possibilità di usufruire della detrazione sull’acquisto degli immobili residenziali in assenza di un vero e proprio contratto preliminare.

A tal proposito il documento di prassi fa ancora riferimento alla circolare numero 7/E del 27 aprile 2018.

Nel documento viene spiegato che:

“ai fini della detrazione ed in applicazione del principio di cassa, è necessario che il pagamento dell’IVA avvenga nei periodi di imposta 2016 e 2017”

In linea generale è possibile fruire della detrazione sugli acconti 2016, se il preliminare di acquisto sia registrato e il rogito sia stipulato entro il 2017.

Nel caso di acconti pagati nel 2016, in assenza di un preliminare registrato e di un rogito stipulato nel 2017 con pagamento del saldo, il contribuente può detrarre solo l’IVA corrisposta sul saldo pagato nel 2017.

Tuttavia i soci delle cooperative edilizie possono avere accesso alla detrazione d’imposta, già dal momento di accettazione della domanda di assegnazione da parte del Consiglio di amministrazione.

In relazione alle procedure seguite dalle Cooperative edilizie che non fruiscono di contributi pubblici per l’assegnazione degli immobili, l’Agenzia delle Entrate cita le precisazioni della Corte di Cassazione, sezione III, sentenza del 5 luglio 2018, n. 17590:

la sequenza “prenotazione-assegnazione” può essere “ricostruita secondo la fattispecie contratto preliminare di vendita e contratto definitivo di trasferimento della proprietà dell’alloggio, con conseguente applicazione del rimedio ex articolo 2932 del codice civile”.

In conclusione, gli istanti hanno diritto alla detrazione anche con riferimento all’IVA assolta sugli acconti corrisposti nel 2016 a cui hanno poi fatto seguito, nel 2017, l’atto di assegnazione e il trasferimento della proprietà degli immobili con atto notarile.

Per gli acconti pagati nel 2016 e per le rate 2017 e 2018 possono provvedere mediante dichiarazioni integrative.