Contratto di affitto per studenti: quale conviene? La guida completa

Anna Maria D’Andrea - Cedolare secca sugli affitti

Affitto per studenti: quale contratto conviene stipulare? Il più vantaggioso anche dal punto di vista fiscale è sicuramente il contratto transitorio. Di seguito la guida completa a tassazione e agevolazioni previste.

Contratto di affitto per studenti: quale conviene? La guida completa

Contratto di affitto studenti: sono circa 600.000 gli studenti universitari fuori sede che vivono in una città diversa da quella di residenza e, parallelamente, sono molti i proprietari di immobili che si chiedono quale contratto conviene stipulare e cosa prevede la legge.

Gli affitti per studenti universitari godono di particolari norme e agevolazioni, stabiliti dalla legge 9 dicembre 1998, n. 431. Il contratto più conveniente sia per inquilino che per il proprietario è certamente l’affitto transitorio per studenti fuori sede, che prevede particolari agevolazioni sulla tassazione.

Per i proprietari di case che si chiedono quali sono le regole per gli affitti a studenti universitari è bene specificare che i contratti di affitto transitori per i fuori sede richiedono il rispetto di determinati requisiti e regole e che il contratto stesso dovrà essere redatto secondo il modello ministeriale, recentemente modificato con il DM del MIT pubblicato in Gazzetta Ufficiale del 15 marzo 2017.

Vediamo di seguito come funziona un contratto per studenti fuori sede, la tipologia che più conviene al proprietario e quali sono le regole che entrambe le parti dovranno rispettare.

Contratto di affitto per studenti: quale conviene? La guida completa

L’affitto a studenti fuori sede è stato appositamente disciplinato dalla legge n. 431, con la quale è stato introdotto il contratto transitorio per studenti universitari.

Le caratteristiche principale del contratto di affitto per studenti sono le seguenti:

  • durata minima di 6 mesi e massima di 36 mesi (+ rinnovo automatico dello stesso periodo alla prima scadenza (salvo disdetta);
  • canone concordato, fissato dall’accordo territoriale tra organizzazioni sindacali, università e associazioni degli studenti;
  • particolari agevolazioni fiscali sulla tassazione per il proprietario.

Si tratta di una delle tipologie di contratto a canone concordato che, secondo le regole in vigore, prevedono che il proprietario di casa non possa fissare un canone mensile superiore a quanto previsto dagli accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni di inquilini e proprietari.

Pur prevedendo prezzi di norma inferiori dal 15% fino al 40% rispetto ai prezzi di mercato la legge sugli affitti prevede particolari agevolazioni sulla tassazione del reddito Irpef. Inoltre è prevista la possibilità di accedere alla cedolare secca del 10%, con un notevole vantaggio per il proprietario che concede in locazione la propria casa ad uno o più studenti fuori sede.

Requisiti per la stipula di un contratto transitorio a studenti universitari

Per poter stipulare un contratto transitorio per studenti universitari è necessario che si rispettino alcuni requisiti fondamentali:

  • lo studente dovrà risultare residente in un Comune diverso rispetto a quello in cui il proprietario possiede l’immobile da dare in affitto;
  • la residenza dello studente (locatario) dovrà essere esplicitamente indicata nel contratto di locazione transitorio;
  • il Comune in cui si affitta la casa dovrà essere sede di un’università o sedi distaccate.

In sostanza, secondo quanto previsto dalla legge n. 431 lo studente universitario fuori sede non potrà trasferire la propria residenza nel Comune in cui ha sede l’immobile concesso il locazione con contratto transitorio, pena la trasformazione dello stesso in contratto ordinario ad uso abitativo.

Modello contratto di affitto per studenti universitari

Il DM del Ministero dei Trasporti del 15 marzo 2017 ha aggiornato il modello di contratto di affitto per studenti universitari.

Ecco di seguito il fac simile in formato pdf di contratto di affitto per le locazioni di immobili o stanze a studenti universitari:

PDF - 279.1 Kb
Modello contratto studenti universitari 2017
Scarica il modello in formato pdf di contratto di locazione da utilizzare per gli affitti a studenti universitari fuori sede

In linea generale bisognerà attenersi in ogni caso al modello ministeriale, nel quale viene previsto l’obbligo di indicare i seguenti dati qualora si decida di dare in affitto un appartamento o una parte di esso a uno o più studenti fuori sede:

  • dati anagrafici di locatore e locatario (proprietario e studente);
  • dati dell’immobile: Comune di ubicazione, indirizzo e dati catastali;
  • canone di pagamento calmierato e modalità di pagamento;
  • durata del contratto (da 6 a 36 mesi);
  • clausola che certifichi che la motivazione dell’affitto è la frequenza di un corso in un’Università fuori dal Comune di residenza dello studente;
  • APE (attestato prestazione energetica obbligatorio);
  • scelta dell’opzione della cedolare secca al 10% per la tassazione del reddito da locazione da parte del proprietario;
  • divieto di subaffitto;
  • ripartizione degli oneri.

Agevolazioni sulla tassazione del reddito da locazione

Per i contratti di locazione a canone concordato sono previste specifiche agevolazioni sulla tassazione per i proprietari.

Secondo quanto previsto dalla legge n. 431/1998 i proprietari che adottano il contratto a canone calmierato per gli affitti a studenti fuori sede hanno diritto alla detrazione Irpef del 50% oltre a quella ordinaria del 15% applicata all’ammontare del canone annuo.

La riduzione è pari al 40,5%, cioè le imposte si pagano, in questo caso, solo sul 59,5% del canone annuo incassato.

Ricordiamo che per gli affitti a studenti universitari è possibile optare per la cedolare secca al 10% in sostituzione della tassazione ordinaria Irpef, con la possibilità di esenzione dal versamento di imposta di bollo e di registro.

Per maggiori dettagli leggi anche -> Cedolare secca affitti 2017: tassazione, aliquote e istruzioni

Agevolazioni affitto studenti universitari

Non soltanto per i proprietari: le agevolazioni fiscali riguardano anche gli studenti, nei confronti dei quali è prevista la possibilità di portare in detrazione il 19% dell’affitto pagato nell’anno entro il limite di nel limite totale di 2.633 euro.

La detrazione consente di recuperare il 19% dell’importo sostenuto per il canone d’affitto di studenti universitari fuori sede; oltre ai limiti di spesa da indicare compilando il modello 730/2017, la regola prevede che la detrazione sia concessa a patto che è l’università presso cui lo studente è iscritto disti almeno 100 Km dal proprio Comune di residenza.