L’agevolazione prima casa in caso di successione o donazione

In caso di successione e donazione l’agevolazione riguarda le imposte ipocatastali, dovute in misura fissa.

Dopo avere trattato delle agevolazioni prima casa applicabili agli atti a tiolo oneroso, e pertanto soggetti ad imposta di registro, il seguente approfondimento è calibrato sulle agevolazioni prima casa applicabili in caso di atti a titolo gratuito derivanti da successione “mortis causa”
e donazione.

La disciplina agevolativa prima casa in caso di successione e donazione

L’articolo 69, comma 3, della legge n. 342 del 2000, prevede l’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna per i trasferimenti immobiliari derivanti da successione e donazione quando in capo al beneficiario ovvero, in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima casa dalla nota II bis all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR n. 131 del 1986 (cd. TUR).

Deve trattarsi innanzitutto, come previsto dall’articolo 1 della Tariffa, di case di abitazione diverse da quelle rientranti nelle categorie catastali A/1, A/8, A/9.

In base alla nota II bis:

• l’immobile deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano (lettera a);
• l’acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile (lettera b);
• l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni (lettera c).

Il successivo comma 4 dell’articolo 69 della legge n. 342 del 2000 prevede che “Le dichiarazioni di cui alla nota II bis dell’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro (...), sono rese dall’interessato nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione”.

In particolare, la volontà di usufruire delle agevolazioni deve essere affermata dal contribuente con una dichiarazione resa nell’atto di donazione oppure mediante dichiarazione sostitutiva resa ai sensi degli articoli 46 e 47 del DPR n. 445 del 2000, da allegare alla dichiarazione di successione.

Nella dichiarazione deve essere evidenziata la sussistenza, al momento del trasferimento dell’immobile, dei requisiti, previsti, per l’acquisto della prima casa, dalla nota II-bis) all’articolo 1, della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR.

Agevolazione prima casa su successione e donazione: alcuni casi concreti

In relazione agli immobili ed ai contribuenti coinvolti nella applicazione del regime di favore, che, come enunciato, si sostanzia nella applicazione delle imposte ipotecaria e catastale, ciascuna nella misura fissa di 200 euro, l’Agenzia delle Entrate ha fornito dei chiarimenti partendo dall’esame di alcune fattispecie concrete.

Le ipotesi sono le seguenti:

• 1. presenza di un solo beneficiario ed un solo immobile;
• 2. presenza di un solo beneficiario ed una pluralità di immobili;
• 3. presenza di una pluralità di beneficiari ed un solo immobile;
• 4. presenza di una pluralità di beneficiari ed una pluralità di immobili.

L’ipotesi menzionata sub 1) non prevede problematiche applicative, in quanto in presenza di tutte le condizioni stabilite dalla disciplina, l’agevolazione spetta con applicazione delle imposte ipocatastali in misura fissa.

Per quanto attiene all’ipotesi sub 2), in ragione del fatto che la nota II bis si riferisce espressamente al singolo immobile, l’agevolazione si applica ad una unica unita’ immobiliare e alle relative pertinenze.

Sulle restanti unità immobiliari pervenute con la donazione o successione devono, invece, essere corrisposte le imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale, pari rispettivamente al 2 per cento e all’1per cento del valore dell’immobile, come previsto, in via generale, dall’articolo 1 della Tariffa allegata al D LGS n. 347 del 1990 (cd. TUIC), e dall’articolo 10, comma 1, del medesimo TUIC.

Nella ipotesi sub 3) vi è una pluralità di beneficiari per un solo immobile. In questa ipotesi gli effetti della dichiarazione, resa da «almeno uno» dei beneficiari in possesso dei requisiti si estendono anche agli altri soggetti anche se questi non chiedano espressamente l’agevolazione “prima casa”.

Da ultimo, con riferimento alla ipotesi sub 4), si considera una pluralita’ di beneficiari e di immobili; al riguardo, occorre tener conto del fatto che la ratio della disposizione agevolativa è volta a favorire in capo al contribuente l’acquisizione della prima abitazione, come previsto per le agevolazioni ai fini dell’imposta di registro. In entrambe le fattispecie, infatti, il legislatore intende privilegiare l’acquisto di un solo immobile da parte di un singolo contribuente.

Quindi, il beneficio può essere riconosciuto una sola volta per ciascun beneficiario in relazione all’immobile cui egli faccia riferimento nella dichiarazione resa e allegata alla denuncia di successione; pertanto, l’agevolazione può essere riconosciuta per tanti immobili caduti in successione quanti sono i beneficiari in possesso dei requisiti, purchè si costituisca tramite la dichiarazione una diretta relazione tra il bene ed il soggetto beneficiario dell’agevolazione.

Inoltre, le dichiarazioni rese dagli interessati sono assimilabili a quelle che normalmente le parti rilasciano in sede di atto di compravendita.

Da ciò deriva che anche nelle ipotesi di decadenza o diniego delle agevolazioni devono essere seguiti i normali criteri volti al recupero della relativa imposta dovuta, in quanto l’articolo 69, comma 4, della legge n. 342 del 2000 richiama espressamente il comma 4 della citata nota II-bis).

Rapporti con le agevolazioni prima casa ai fini dell’imposta di registro

L’applicazione dell’agevolazione non preclude la possibilità, in sede di successivo acquisto a titolo oneroso di altra abitazione, di fruire dei benefici prima casa prevista ai fini dell’imposta di registro, data la diversità dei presupposti che legittimano l’acquisto del bene in regime agevolato.

In caso di ulteriore acquisizione per successione o donazione, i soggetti che hanno già fruito dell’agevolazione non possono goderne nuovamente, salvo che il trasferimento abbia ad oggetto quote dello stesso bene.

La possibilità di fruire della agevolazione prima casa dopo avere beneficiato della applicazione delle imposte ipocatastali in misura fissa deriva dal tenore letterale della nota II bis che consente al contribuente di fruire delle agevolazioni prima casa, in sede di acquisto a titolo oneroso di un’abitazione, qualora ricorrano le condizioni prescritte dalla medesima disposizione.

In particolare, la citata nota II-bis) prevede che le agevolazioni prima casa spettano a condizione, tra l’altro, “che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo ovvero di cui…”.

Tra le varie previsioni agevolative citate che impediscono la reiterazione dell’agevolazione, non risulta richiamata la norma introdotta dall’articolo 69 della legge n. 342 del 2000, con la conseguenza che il soggetto che, in seguito ad acquisto a titolo gratuito agevolato, intende fruire dei benefici prima casa in sede di acquisto a titolo oneroso, può legittimamente rendere la dichiarazione prevista dalla lettera c) della nota II-bis).

Pertanto, la titolarità di un diritto acquistato con l’agevolazione di cui all’articolo 69, commi 3 e 4, della legge n. 342 del 2000, non esclude la possibilità di fruire del regime prima casa nell’ipotesi di successivo acquisto a titolo oneroso di altra abitazione.

Tuttavia, a diverse conclusioni si deve pervenire, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate con risoluzione 4 luglio 2017, n. 86/E, nel diverso caso in cui il contribuente, che ha già fruito delle agevolazioni prima casa in sede di acquisto a titolo oneroso, proceda all’acquisto di un nuovo immobile a titolo gratuito.

Difatti, per godere delle agevolazioni previste dall’ articolo 69 della legge n. 342 del 2000, devono sussistere le condizioni previste dalla nota II-bis), e, dunque, l’agevolazione risulta preclusa nel caso in cui il contribuente risulti già titolare di un diritto acquisito con le agevolazioni di cui all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR, a meno che non ricorrano i presupposti per l’applicabilità della previsione recata dal comma 4-bis della Nota II-bis).

A tal proposito, sulla base della previsione recata dall’articolo 1, comma 55, della legge n. 208 del 2015, che ha inserito il nuovo comma 4-bis nella Nota II-bis), della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, è stato ampliato l’ambito applicativo delle agevolazioni prima casa.

Tale norma, al fine di favorire il godimento delle agevolazioni prima casa, consente al proprietario di un immobile di godere delle agevolazioni prima casa in relazione all’acquisto di un nuovo immobile, laddove ceda l’immobile di cui è già titolare entro un anno dalla data dell’atto di acquisto del nuovo immobile.

Difatti, tale disposizione prevede che “L’aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto”.

In merito alla possibilità di estendere la disciplina di cui all’articolo 1, comma 55, della legge n. 208 del 2015, anche all’ipotesi di nuovo acquisto a titolo gratuito, con circolare 8 aprile 2016, n. 12 (quesito 2.3), è stato precisato che tale disciplina trova applicazione anche per gli acquisti effettuati a titolo gratuito, in quanto l’articolo 69, commi 3 e 4, della legge 21 novembre 2000, n. 342, rinvia espressamente alle condizioni previste dalla Nota II-bis) all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR.

La modifica delle condizioni stabilite dalla Nota II-bis) produce quindi effetti anche ai fini dell’applicazione delle agevolazioni in sede di successione o donazione.

Da ciò consegue che il contribuente che ha già acquistato una abitazione a titolo oneroso, fruendo della agevolazioni prima casa, potrà richiederle nuovamente in sede di successione o donazione, impegnandosi a rivendere, entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile agevolato, l’immobile preposseduto.