La ritenuta sugli affitti brevi resta al 21 per cento: cosa cambia per gli host

La ritenuta sugli affitti brevi resta pari al 21 per cento anche nel 2024 e per gli host scattano nuovi adempimenti per il corretto calcolo delle imposte dovute.

Dal 1° gennaio 2024 la cedolare secca sugli affitti brevi è salita dal 21 al 26 per cento per chi concede in locazione più di un’unità immobilliare all’anno, con il diritto di beneficiare dell’aliquota ridotta sui redditi derivanti da uno degli immobili locati.

In ottica di semplificazione, la Legge di Bilancio 2024 ha lasciato inalterate le regole per gli intermediari e per i gestori di portali online. Sarà direttamente il contribuente a dover determinare l’imposta effettiva in sede di dichiarazione dei redditi.

Le istruzioni nel dettaglio arrivano dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 10/E/2024.

La ritenuta sugli affitti brevi resta al 21 per cento: cosa cambia per gli host

L’avvicinarsi della stagione estiva, con il prevedibile aumento dei contratti di locazione breve stipulati, rende necessario soffermarsi in maniera approfondita sulle nuove regole di tassazione in vigore dal 1° gennaio 2024 e sui nuovi obblighi previsti per i gestori di portali online.

La Legge di Bilancio 2024, oltre ad aumentare la cedolare secca sui redditi da locazione breve, ha ridisegnato la disciplina degli adempimenti a carico dei soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, compresi i siti che intervengono nel contatto tra host e turisti e nell’incasso del corrispettivo.

Questi sono tenuti ad applicare una ritenuta del 21 per cento a titolo di acconto sull’importo dei canoni e dei corrispettivi all’atto del pagamento delle somme al beneficiario.

In ottica di semplificazione per intermediari e portali online, è stato previsto quindi che la ritenuta operata sia sempre considerata a titolo di acconto, indipendentemente dal regime fiscale adottato dal beneficiario. Le regole precedentemente in vigore, previste dall’articolo 4, comma 5 del DL n. 50 del 2017 prevedevano invece che la ritenuta fosse considerata a titolo di acconto solo in caso di mancata opzione per la cedolare secca.

Ed è qui che si inseriscono i successivi adempimenti previsti per gli host, ossia per chi concede in affitto immobili tramite piattaforme online: con la dichiarazione dei redditi sarà necessario determinare l’effettivo ammontare dell’imposta dovuta, differenziando le casistiche di applicazione della cedolare secca al 21 per cento, al 26 per cento o la tassazione ordinaria IRPEF.

Affitti brevi, per gli host calcolo delle imposte a tre vie in dichiarazione dei redditi

Così come evidenziato nella circolare sugli affitti brevi pubblicata dall’Agenzia delle Entrate, per i contribuenti che affittano immobili tramite portali online sarà obbligatorio, a cadenza annuale:

• determinare l’imposta ordinaria o sostitutiva dovuta;
• versare l’eventuale saldo dell’imposta, ottenuto previo scomputo delle ritenute d’acconto subite, entro il termine per il versamento a saldo delle imposte sui redditi (30 giugno, salvo proroghe);
• indicare i dati dell’imposta dovuta, delle ritenute subite e dell’imposta a saldo nella dichiarazione dei redditi.

Tre quindi le vie a disposizione per la tassazione degli affitti brevi:

• per chi affitta una sola unità immobiliare, è possibile optare per la cedolare secca nella misura del 21 per cento;
• per chi affitta più di un’unità immobiliare, nel limite massimo di quattro per periodo d’imposta, la cedolare secca sarà pari al 21 per cento sui redditi relativi ad una di queste e al 26 per cento su quelli relativi alle ulteriori unità locate per brevi periodi. La scelta dell’immobile da assoggettare a tassazione ridotta si effettuerà in dichiarazione dei redditi;
• in tutti i casi, resta ovviamente possibile tassare i redditi derivanti dalle locazioni brevi optando per il regime ordinario IRPEF.

In sostanza, solo nel primo caso la ritenuta operata coprirà di fatto l’imposta complessivamente dovuta. Nelle ulteriori due ipotesi invece, sarà necessario versare le somme aggiuntive emerse dalla dichiarazione dei redditi dell’anno di riferimento.

Resta inalterata invece la regola che prevede, in caso di locazione di più di quattro unità immobiliari, la presunzione di svolgimento dell’attività in forma imprenditoriale, anche qualora svolta tramite intermediari, con il conseguente obbligo di apertura della partita IVA e degli adempimenti fiscali collegati.