Risoluzione contratti senza preavviso: le deroghe per covid 19

Risoluzione contratti senza preavviso: le deroghe per covid 19. L'emergenza sanitaria ha portato tantissime attività commerciali ad avere difficoltà ad adempiere ad alcuni oneri gravanti sulla loro attività, nella maggior parte dei casi una delle casistiche più colpite è stata quella degli affitti degli immobili ad uso commerciale.

Risoluzione contratti senza preavviso: le deroghe per covid 19

Risoluzione contratti senza preavviso: le deroghe per covid 19 per far fronte alle conseguenze della crisi epidemiologica. La maggior parte delle attività commerciali, che fanno parte del tessuto economico italiano, non sono titolari del fondo all’interno del quale hanno la propria sede legale, ma usufruiscono di un immobile loro concesso attraverso contratti di locazione.

Le spese relative ai canoni di locazione hanno un carattere fisso nel tempo e non possono essere variate nell’importo e nella periodicità se non a seguito di uno specifico patto stipulato tra locatore e conduttore, o a meno che non sia diversamente scritto all’interno dell’atto originale, relativamente alle modalità e tempistiche necessarie per un’eventuale variazione.

Il contratto di locazione commerciale disciplinato dalla legge 392 del 27 luglio 1978-prevede due tipologie di periodicità contrattuale, che sono di sei annualità rinnovabili per uguale periodo, o di 9 annualità anch’esse rinnovabili per egual periodo, ed il recesso anticipato, anche se permesso, è regolato dalle clausole contrattuali che solitamente prevedono un preavviso scritto di almeno 6 mesi, senza i quali il conduttore e il locatore non possono sciogliere il contratto.

Il covid-19 ha costretto esercizi commerciali di tutta Italia a chiudere e a restare con le serrande abbassate per circa tre mesi, durante i quali i costi fissi hanno comunque pesato sulle aziende, che essendo forzatamente chiuse non hanno potuto produrre ricavi con i quali abbatterli.

Il legislatore nel corso dei vari decreti emanati durante il periodo di lock down ha, così, previsto una modalità semplificata di approvazione della riduzione del canone di locazione concordato tra conduttore e locatore, oltre alle agevolazioni fiscali pensate in ottica di credito d’imposta da utilizzare a compensazione di oneri dovuti.

La nostra analisi vuole invece soffermarsi sulle casistiche degli esercenti che, a fronte della crisi pandemica, non possono sostenere i contratti stipulati precedentemente e decidono di voler recedere completamente, chiedendo la risoluzione del contratto.

La risoluzione del contratto: il preavviso e la comunicazione

La comunicazione relativa all’esercizio della volontà di recedere da un contratto di locazione deve avvenire per iscritto, tendenzialmente a mezzo raccomandata A/R con ricevuta di ritorno, e deve pervenire in capo al locatore, prima del periodo di preavviso stabilito dal contratto originale, solitamente di sei mesi, se il diritto di recesso è esercitato dal conduttore, o seguendo quanto contenuto nelle clausole dell’atto stipulato ab origine nel caso in cui tale diritto fosse esercitato dal locatore stesso.

In questo approfondimento analizzeremo il caso in cui è il conduttore che ha l’intenzione di recedere dal contratto di locazione ad uso commerciale.

La particolarità suscitata dal Covid-19 è relativa alle tempistiche entro quando il conduttore ha intenzione di far partire la decorrenza del recesso dal contratto, in quanto le nuove condizioni economiche del mercato italiano costringono le attività a chiudere o a rimodularsi in tempi brevi, talmente ristretti che non permettono loro di rispettare i termini per il preavviso.

Il preavviso può non essere concesso nelle seguenti casistiche:

  • nel caso in cui vi sia una clausola nel contratto che riduce i tempi di preavviso;
  • per gli impiegati pubblici nell’art. 1613 del codice civile sono concesse deroghe specifiche;
  • gravi motivi.

Definire dettagliatamente cosa il legislatore intenta per gravi motivi non è facile in quanto non vi sono casistiche ben precise a cui fare riferimento ma soltanto tre aggettivi, attraverso i quali poter ricondurre la casistica di nostro interesse a tale possibile deroga che sono:

  • involontari;
  • imprevedibili;
  • sopravvenuti.

Il conduttore quindi che non può proseguire nel rapporto contrattuale, deve comunicare sempre a mezzo raccomandata A/R al locatore il grave motivo per il quale il recesso del contratto deve essere immediato, senza dar luogo a richiesta di una eventuale indennità per mancato preavviso.

L’indennità per mancato preavviso è infatti l’ipotesi più temuta, in quanto essa afferisce alla richiesta da parte del locatore delle mensilità relative ai mesi di preavviso imposti dalla normativa, remunerate anche se il conduttore ha già lasciato l’immobile a titolo di rimborso.

La nostra anali riconduce tale problematica a quella prevista dal legislatore, credendo quindi possibile il ricorso alla deroga per gravi motivi, in caso di risoluzione del contratto di locazione senza dover concedere il preavviso né corrispondere l’indennità per i mesi non goduti.

Risoluzione contratti senza preavviso per gravi motivi: Covid 19

La crisi pandemica scatenata dal Covid 19 risponde a tutti e tre gli aggettivi previsti dal legislatore, ai fini della corretta valutazione della gravità del motivo per cui si esercita il recesso, esso difatti è stato involontario, perché la riduzione dell’attività non è dipesa dal conduttore, ma dall’obbligatoria chiusura di tutte le attività commerciali imposta dal governo, imprevedibile, in quanto nessuno si sarebbe mai atteso una tale emergenza sanitaria a livello mondiale e sopravvenuta in quanto impossibile da prevedere e da controllare.

Oltre a tale possibilità, il conduttore può appellarsi anche all’istituto dell’eccessiva onerosità sopravvenuta disciplinata dall’art. 1467 del codice civile, la quale deriva anch’essa dall’involontaria incapacità dell’esercente attività di impresa di tenere lo stesso andamento economico-finanziario in tempo di lock down ma anche post riapertura, a causa delle nuove norme di contenimento del contagio che hanno drasticamente ridotto gli ingressi all’interno dei locali, privandoli quindi di possibili ricavi ed aumentando invece le responsabilità e i costi di sanificazione e salvaguardia della sicurezza degli ambienti di lavoro.

La procedura è estremamente semplice, il conduttore nel caso in cui ravvisasse la possibilità di poter rientrare nelle casistiche sopra riportate dovrà scrivere una raccomandata A/R da spedire al locatore, il quale dovrà solamente prendere visione della mutata condizione e risolvere il contratto di locazione.

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