Immobili e lavoro autonomo: guida della FNC

Giuseppe Guarasci - Commercialisti ed esperti contabili

Trattamento contabile e fiscale degli immobili per i titolari di reddito da lavoro autonomo: nuovo documento di ricerca pubblicato dalla Fondazione Nazionale Commercialisti.

Immobili e lavoro autonomo: guida della FNC

La Fondazione Nazionale Commercialisti ha pubblicato un nuovo documento di ricerca in cui il focus viene dato al trattamento fiscale e contabile degli immobili per i titolari di reddito di lavoro autonomo.

La disciplina del trattamento fiscale degli immobili nel reddito di lavoro autonomo, contenuta nell’art. 54 del TUIR, ha subìto nel corso degli anni diverse modifiche normative, che hanno comportato l’emergere di regole stratificate ed estremamente complesse.

Con questa guida la Fondazione Nazionale Commercialisti ha voluto fornire una panoramica della disciplina relativa al trattamento fiscale degli immobili relativi all’esercizio di arti e professioni, soffermandosi in particolare modo sulle differenti regole relative ai componenti positivi e negativi di reddito a seconda l’immobile sia di tipo strumentale o utilizzato in uso promiscuo, distinguendo tra quelli acquisiti in proprietà o in leasing.

Immobili strumentali e immobili utilizzati in modo promiscuo: gli ammortamenti e i canoni di leasing

L’articolo 54, comma 1,del TUIR stabilisce le modalità di determinazione del reddito derivante dall’esercizio di arti e professioni: il reddito è costituito dalla differenza tra l’ammontare dei compensi in denaro o in natura percepiti nel periodo di imposta, anche sotto forma di partecipazione agli utili, e quello delle spese sostenute nel periodo stesso nell’esercizio dell’arte o della professione.

Per ciò che concerne la deducibilità degli ammortamenti e dei canoni di leasing relativi agli immobili strumentali la Fondazione ha chiarito che è necessario scorporare dal costo complessivamente sostenuto per l’acquisizione dell’immobile il valore dell’area su cui insiste il fabbricato e di quelle che ne costituiscono pertinenza, al fine di escludere la partecipazione di un corrispondente importo al processo di ammortamento o alla deduzione dei canoni di leasing.

Per quanto riguarda invece gli ammortamenti relativi agli immobili di proprietà del lavoratore autonomo, il loro trattamento fiscale, come anticipato, dipende dalla data in cui gli immobili stessi sono stati acquistati o costruiti. Lo stesso vale per quelli in leasing.

Il comma 3 dell’art. 54 del TUIR disciplina il trattamento dei costi di acquisizione degli immobili adibiti promiscuamente all’esercizio dell’arte o professione.

Nel caso di utilizzo promiscuo dell’immobile di proprietà, destinato in parte all’attività professionale e in parte a finalità personali, è consentita la deduzione della rendita catastale nella misura pari al 50%, a condizione che il contribuente non disponga nel medesimo Comune di altro immobile adibito esclusivamente all’esercizio dell’attività.

Per quanto riguarda gli immobili acquisiti tramite leasing, utilizzati promiscuamente dal professionista, anche in questo caso il trattamento fiscale dipende dalla data di stipula del contratto.

Le spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione

La Fondazione Nazionale Commercialisti nella guida pubblicata il 25 luglio 2019 ha spiegato che la deducibilità delle spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione sostenute sugli immobili strumentali dipende dalla loro natura.

Per le spese non incrementative, ossia per quelle che per le loro “caratteristiche” non sono imputabili ad incremento del costo dei beni ai quali si riferiscono, l’art. 54, comma 2, del TUIR prevede che esse sono deducibili, nel periodo d’imposta di sostenimento, nel limite del 5% del costo complessivo di tutti i beni materiali ammortizzabili, come risultanti all’inizio del periodo d’imposta dal registro.

Le spese incrementative, ossia quelle spese che incidono sugli elementi strutturali e che determinano un significativo incremento della capacità produttiva o della vita utile del cespite stesso, non sono, invece, espressamente disciplinate in quanto le stesse, incrementando il costo fiscalmente riconosciuto del bene al quale si riferiscono, sono deducibili sotto forma di maggiori quote di ammortamento del predetto costo.

Le plusvalenze e le minusvalenze

La disciplina relativa alle plusvalenze e minusvalenze derivanti dal realizzo degli immobili nell’ambito del reddito di lavoro autonomo è contenuta nei commi 1-bis e 1-bis.1 dell’art. 54 del TUIR 31.

Il comma 1-bis del citato art. 54 stabilisce che le plusvalenze relative ai beni strumentali, esclusi gli oggetti d’arte, di antiquariato o da collezione, concorrono a formare il reddito di lavoro autonomo se:

  • sono realizzate mediante cessione a titolo oneroso;
  • sono realizzate mediante risarcimento, anche in forma assicurativa, per la perdita o il danneggiamento di beni;
  • i beni sono destinati al consumo personale o familiare dell’esercente l’arte o la professione o a finalità estranee all’esercizio dell’attività di lavoro autonomo.

Le minusvalenze relative ai medesimi beni, ai sensi del successivo comma 1-bis.1, sono invece deducibili solo se realizzate.

Per ulteriori informazioni si allega di seguito la guida della Fondazione Nazione Commercialisti pubblicata il 25 luglio 2019.

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Gli immobili nel reddito di lavoro autonomo
Ecco la guida della Fondazione Nazionale Commercialisti dove vengono date informazioni in merito alla disciplina relativa al trattamento fiscale degli immobili relativi all’esercizio di arti e professioni

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