Il Superbonus spettante alla cooperativa è legato alla destinazione dell’immobile

La fruizione del Superbonus del 110 per cento da parte della cooperativa è legata alla specifica destinazione delle unità immobiliari su cui sono sostenute le spese, spettando solo per le unità che hanno destinazione residenziale ed essendo esclusa per gli immobili a destinazione commerciale.

Con la risposta a interpello n. 486/2021, che segue gli interpelli 430 e 431 dello scorso giugno, l’Agenzia è tornata ad esprimersi in tema di fruizione del cd. Superbonus da parte di società cooperative edilizie a proprietà indivise.

L’interpello e la soluzione proposta dalla società cooperativa

L’istanza di interpello è stata presentata da una società cooperativa a “proprietà indivisa”, unica ed esclusiva titolare del diritto di proprietà sugli immobili sociali, costituiti da 47 unità immobiliari, di cui 34 a destinazione abitativa, 9 a destinazione commerciale e 4 ad uso ufficio.

Come specificato dall’istante, l’oggetto sociale del sodalizio si concretizza, per le unità immobiliari residenziali, stipulando con i singoli soci dei contratti di locazione mentre, per le unità immobiliari ad uso diverso dall’abitativo, vengono locate sia ai soci che a soggetti terzi.

Sul presupposto che la cooperativa ha intenzione di effettuare interventi di isolamento termico e di sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale sulle parti comuni alle singole unità di cui si compone il complesso immobiliare, rientranti tra quelli agevolabili ai sensi del decreto legge n. 34 del 2020 (cd. Decreto rilancio), la società chiede chiarimenti in merito al corretto criterio da utilizzare al fine di individuare le unità immobiliari su cui fruire della detrazione del 110 per cento (ex art. 119, co. 1, lett. a) e b) del DL n. 34/2020) o del 65 per cento delle spese sostenute (art. 119, co. 2).

In via preliminare la cooperativa ha proposto di risolvere i dubbi determinando, sulle parti comuni, il valore delle singole unità rispetto all’intero per quote millesimali mentre, per le singole unità immobiliari, impuntando le spese unicamente allo specifico immobile.

Quanto poi ai limiti di spesa ed all’importo delle detrazioni spettanti la cooperativa ritiene che, relativamente:

• alle unità immobiliari a destinazione abitativa locate esclusivamente ai soci, l’agevolazione spetti nella misura del 110 per cento su un limite massimo di spesa;
• alle altre unità a destinazione diversa che possono essere locate sia ai soci che a non soci, spetti la detrazione del 65 per cento nel limite di spesa di 30.000 euro per gli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione ad aria o ad acqua e, nel limite di spesa di 60.000 euro, per gli interventi di isolamento termico che interesseranno l’involucro di tutto l’edificio.

La posizione dell’Agenzia delle entrate

L’Amministrazione finanziaria ha ribadito, in primo luogo, che la detrazione del 110 per cento (ripartita in 5 quote annuali) spetta per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi, finalizzati all’efficienza energetica e al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici.

L’agevolazione in commento, meglio nota come Superbonus, va ad aggiungersi al già preesistente Ecobonus, previsto per gli interventi di riqualificazione energetica, e al Sismabonus, per le spese di recupero del patrimonio edilizio.

Con riferimento alle modalità applicative del Superbonus la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E ha già chiarito che le Cooperative di abitazione a proprietà̀ indivisa rientrano appieno tra i soggetti destinatari dell’agevolazione, ma solo relativamente agli interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci.

In virtù di tali requisiti, il Superbonus spetta quindi solo relativamente alle spese sostenute sulle unità immobiliari residenziali di cui si compone il complesso immobiliare, da locare ai propri soci.

La detrazione del 110 per cento spetterà sia con riferimento alle spese sostenute per i lavori trainanti di cui all’articolo 119 comma 1 del decreto rilancio (isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro degli edifici, con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo, sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale) che per gli interventi trainati realizzati sulle unità immobiliari assegnate ai soci.

Il Superbonus, invece, non si applica alle spese relative ad interventi sulle unità immobiliari a destinazione commerciale attesa la loro destinazione non residenziale, ma su tali unità la cooperativa potrà godere della detrazione del 65 per cento per gli interventi di riqualificazione energetica ai sensi dell’art.14 del DL n. 63 del 2013, ovviamente nel limite di spesa o di detrazione previsto per ciascuna tipologia di intervento di efficienza energetica realizzato.

Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 486 del 19 luglio 2021

Articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34. Cooperativa a proprietà indivisa.